长安天街崛起西长安商业活力怀远工程造价咨询

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自2003年龙湖“天街系”首部巨作——重庆北城天街在观音桥启幕以来，10年间，作为龙湖商业的代表，“天街系”产品已经完成了环渤海、长三角、华南、西南四大片区的战略布局，并已在包括北京、上海、重庆、杭州等在内的多座重要城市落地，成为了全国商业地产的领军品牌。

龙湖商业地产的运营确实带来了颇为可观的增长率：年报显示，2016年，龙湖物业投资业务租金收入达19.1亿元，同比增长35.2%，毛利率74%。截止2016年年底，龙湖全国已开业21座商场，开业商场面积近200万平方米，整体出租率达95.1%，建立合作的商户品牌超过3700家。

龙湖对天街商场的规划是：“未来三年计划新开业5座天街，2018年开业3座，2019年开业7座，到2020年将超过40座”。

就北京区域而言，先后在东部打造了长楹天街(楼盘资料 业主论坛) 、南部打造了大兴天街，踩准了城市发展的格局，未来将在西南打造房山天街，京西长安天街(楼盘资料)，完成北京的战略性布局。

而天街系的发展，也是随着布局的逐步扩张，完成了从1.0版本至3.0版本的升级，长安天街即为3.0版本升级的站，从体验式设计理念出发，人性化布局，旨在为新贵阶层提供情感交流的场所。通过对卫生间的细节打造、增加哺乳室热奶器、PM2.5空气净化等设施来表达转念即达快乐的待客理念，建立与客户的情感连接，让坐拥城市名片长安街之上的长安天街，具备迈向资产的实力。

坐拥长安街 长安天街崛起西长安商业活力

【腾讯房产对话长安天街策划主管李晓杰】

腾讯房产：长安天街坐拥长安街，它是“可以买得起的长安街资产”么？

答：“可以买得起的长安街资产”其实包含两个方面：一方面是长安街上的资产，这是位置；另一方面是普通老百姓买得了并且也买得起的，这是购买能力的问题。

先说位置，房地产里有一句金句，叫做房地产投资关键的要素就是位置、位置、位置。长安街对国人意义非凡，中国只有一个首都北京，北京只有一条长安街，从东到西，惯连着一串我们耳熟能详的建筑物，比图国贸，比如东单西单，比如西延线上的首钢。

就投资来讲，老百姓一般不敢想长安街，主要一方面觉得长安街两侧土地项目过于稀缺，且大部分都不可出售，而土地的稀缺也部分的决定了其价格的昂贵，而长安天街恰好是一个持有门槛相对较低的项目。

该项目位于长安街西延长线的西起点上，并且是地铁S1和R1双地铁的换乘站可售产品为可餐饮商铺及写字楼，总价较低，都非常值得选择。

腾讯房产：长安天街在选址上是如何考虑的？

答：早期的京西因为交通的原因，通达性不好，但是现在长安街西延线的落成、轨道交通S1、R1的落地，以及项目旁边首钢区域规划，冬奥会的进驻，这些利好，都是看的见发展，我们认为京西具有很大的潜力。

门头沟长安天街与S1号线、R1号线首发站上岸村站实现了无缝对接。地铁S1号线作为北京首条磁悬浮轨道线今年底即将通车，地铁R1号线是一号线的姊妹线，平行一号线到通州，地铁将带来大量的移动客源。

另外，近两年越来越多的开发商选择进驻门头沟，比如华润、远洋、金地、万科、绿城、城建等，区域发展越来越快，这些小区具有非常稳定的高端消费力，也将是长安天街未来的主力客群。

成熟区域的人均商业面积为0.8-1.2平米，而门头沟区域的人均商业面积仅为0.12平米，区域内有近30万人口，却无大型商业综合体，稀缺性决定商业的火爆性。

基于以上的多种原因，择址门头沟，打造长安天街。

腾讯房产：北京“326”限购后，大家对商业投资环境普遍持观望的态度，长安天街是如何做到的万众瞩目？

答：原因主要来自两点：一点是项目自持的天街MALL确实填补了区域大型商业的空白，它的出现将改变一个区域的消费习惯，天街开业后，区域内老百姓跨区域消费的现象将成为历史。再加上，项目周边的高端小区也将带来持续稳定的消费群，还有双地铁带来的移动客流，它的未来消费群体将不仅仅局限于门头沟的30万人口，同时会虹吸石景山、海淀、丰台、房山等区域的客流，而客流量就奠定了商业成功的基础。作为天街系3.0升级产品，长安天街的销售型商铺跟天街在一个环形客流动线上，共享天街所吸引过来的客流，自持的天街MALL将为销售型商铺保驾护航。

另一方面，就“326”限购政策而言，该政策本身打击的是所谓的商住项目而非商业项目，而长安天街属于纯正的商业项目，并且“326”新政要求北京以后的写字楼必须是500平米起，而我们恰好还有106平米这种小面积写字楼办公产品，这种产品本身已经很稀缺。有企业商务名片感，有便利交通，有繁华商业，有低总价和低门槛，无论是自用还是投资都是非常好的选择，这才应该是这个项目这么受关注的主要原因。

腾讯房产：长安天街项目除了有自持 mall，还有可售型商铺产品，那么优势体现在那些方面？

答：龙湖是一个有着多年商业项目开发经验的企业，目前龙湖全国开业的天街项目 22 座，每一座天街因为龙湖的自持运营而成为区域繁荣的中心，所以，天街 Mall 本身就是龙湖商业的一大优势。京西门头沟这座天街是天街产品系的 3.0 版本，既然定 位为 3.0 版本，那么在产品打造上以及后期经营上，都有自己全新的思考与规划设计。

首先自持的天街 mall 是1.0 版本到 3.0 版本的升级，整体设计从消费分享体验式理念出发，增加了更多人性化设计，比如在儿童区我们的空气净化系统都做了防雾霾处理，这样即便雾霾天气家长带着孩子在这个区域里娱乐活动也是较为安心的，类似这样的细节还有很多，开业后邀请各位前来体验。

销售型商铺的优势应该体现在以下几点：

首先，基于多年的商业打造经验，这一次项目独创以双地铁交汇换乘站为基准的环形客流动线设计。可售型商业与自持的天街 Mall 共享客源，逛天街的客户同样会直达销售型商铺的区域，可以说销售型店铺和自持型店铺完融为一体；

其次，双地铁交汇换乘站与单地铁站有很大区别，客流量基本上是要多很多，所以，对于商业来讲，地铁客流非常重要，既方便了消费者的多种交通方式达到，也让商业中心除了地缘稳定客流外获得更多的移动消费客源，量大小是判定一个商业好坏的基本因素之一；

第三，这座天街的销售型商铺大多数具备可餐饮条件，这对于购买商铺的人来讲具有很大的吸引力。因为众所周知具有餐饮条件的商铺在未来租金收益上是要高过不具备餐饮条件的商铺的，而且门头沟区也在整顿一些违建，所以未来这里一定会形成一个新的餐饮美食聚集区。