二手房成交下滑百分之十五 凤阳房地产评估

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每经 吴若凡 每经编辑 曾健辉

“房子是用来住的、不是用来炒的”，在中央调控政策明确要求下，去年以来全国主要城市实施了多轮调控，多主体供给、多渠道保障、租购并举等政策加快推进，且截至目前，多个城市已陆续上线政府住房租赁监管服务平台。而且针对房产中介乱收费、隐瞒房屋真实情况、发布虚假房源等乱象，相关职能部门更是出台了一系列严厉政策。

市场、政策、行业竞争，多方面因素正集中“搅动”着房产中介行业既有生态，那么在当前，该行业现状如何？《每日经济》展开了调查。

中介经纪人：业务量缩减七成

地处上海镇宁路，因为大量的居家和工作人群，这里本应该是二手房租售非常活跃的地区，但区域内一家中原地产的门店经理张先生告诉《每日经济》，“现在就连市中心的二手房成交也很不理想，量只能做到以前的30%，一些品相不好的老公房挂牌半年以上也无人问津。而且成交周期也拉长了，有些能达半年之久。”

谈到市况，太平洋房屋的王经理也颇感无奈：“现在平均一个门店一个月的成交只有1~2套，以前一个月能成交6~7套。来门店的客户很少，成交和租赁都比较低迷，不少经纪人业务少，收入下滑，这就是行业现状。”

成交淡了，带看量自然不高。《每日经济》在上海多家中介门店了解到，现在各中介一天的带看量只有5~6组，远低于去年高峰时期的数量。张经理告诉，买卖双方处于博弈状态，买家纷纷持观望态度，并不急于出手，而卖家也咬着价格不松口。

张经理直言，成交如此低迷，人员流失、门店收缩，这些或许是随之而来的“剧情”了。

王经理认为，现在只要是门店数量在七八十家以上的中介企业，基本处在亏损状态。后期，一些中介机构可能会视情况关闭一些效益不好的店铺，以此节省成本开支。

二手房成交环比下滑15%

不仅一线市场的行情低迷，数据层面也不太乐观。上海链家市场研究中心数据显示，10月上海市二手住宅成交套数为1.05万套，环比下降15%，新建商品住宅方面的成交量也环比下降41.83%。

“原先行情好的时候，整个上海一个月有5万多套的交易量。”张经理告诉，自上海调控政策出台后，二套房首付需要七成，许多客户拿不出这么多首付，购买力大幅下降，因而如今一套二手房的成交周期也比以往长了很多。

从市场需求来看，刚需还是大于置换需求的，1000万元以上房源成交量总体较小。来自上海链家市场研究中心的数据显示，今年10月，二手房300万元以下成交量占比25%，300万~500万元占比40%，而1000万元以上仅5%。

目前郊区的成交明显好于市中心。链家数据显示，上海内环内的成交比例只有13.67%，而外郊环则高达34.04%。

张经理告诉，这主要是因为偏远地方房屋总价多集中在300万~500万元，总价不高，购房者能够承受，所以相对成交量没有太大的波动。

“购买者观望了那么久，明年的购买力应该会好转吧，希望在下半年情况就能有所好转。”张经理说道。

经纪人转战新房市场

楼市严控之下，购房者的置业意愿都明显减弱，这对于靠业绩提成获得收入的房产经纪人来说，是一个很大压力。

安居客调研数据则显示，经纪人平均每月带客户看房达91次，高强度工作下也未必每月有成交，“价格谈不拢”、“买家想继续观望”都很难让一单业务做下来，这一情况让很多经纪人甚至是门店经理的收入都减少过半。

随之而来的就是人员流失。《每日经济》从一位中介人士处了解到，原先上海大的中介高峰期曾达到1600家门店，如今只剩下1100多家，人员流失高达1万多人。

不愿换行的经纪人，则纷纷开始转战一手房市场，而且很多人已经不局限于上海，环上海的一些区域，比如嘉兴和杭州湾都是他们“攻占”的地域，据了解，环上海的一些一手房门店还在招人。

“我们公司会要求大家多做一些外地的一手房业务，比如常熟、无锡、周庄等地。”中原地产的一位经纪人告诉。

“中介行业短期面临的主要问题是，热点城市的存量房交易量持续低迷。”安居客房产研究院首席分析师张波告诉《每日经济》，因此一些中介公司正缩减落地城市的开店数量，以及新开店的城市数量，来保证合理的利润范围和规模水平。

但长期而言，张波直言，中介行业面临的问题就不只是房产交易了，大量租赁房源纳入政府控制的平台、品牌公寓不断兴起，这些新因素都将对大型中介机构在租房交易的佣金收入方面形成长久和持续的影响。

另外，随着房源信息公平透明程度不断增强，类似58、安居客等互联网房产信息平台房源库不断完善，大型房产机构未来或面临极大考验。但随之，张波认为，独立经纪人模式或有机会大展身手，这或许是中介经纪人的一个新机会。